Il Decreto Salva Casa

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7 Giu, 2024

Uscito in Gazzetta Ufficiale il Decreto “Salva Casa”

Presentato alla Camera e assegnato alla VIII Commissione Ambiente il 29 maggio 2024 con la consueta relazione tecnica di accompagnamento, il Decreto Legge n. 69/2024 inizierà alla Camera dei Deputati il suo percorso di conversione in legge, che modifica il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le disposizioni contenute nel Decreto Salva Casa sono già in vigore dallo scorso 30 maggio, ma molto probabilmente il testo sarà fortemente modificato, integrato e rimaneggiato nei due passaggi tra Camera e Senato.

All’interno del testo si evince la possibilità di rendere abitabili mini appartamenti, sottotetti e seminterrati avrebbe significative ripercussioni sul mercato immobiliare. Questi spazi, attualmente svalutati per l’assenza di certificazioni di abitabilità, potrebbero vedere un aumento del loro valore. Le principali modifiche riguarderebbero le superfici abitabili, le altezze minime e i rapporti aeroilluminanti.

La situazione attuale

  1. Superficie abitabile: attualmente, per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 metri quadri, per i primi 4 abitanti, ed a 10 metri quadri, per ciascuno dei successivi. Inoltre, le stanze da letto devono avere una superficie minima di 9 metri quadri, se per una persona e di 14 metri quadri, se per due persone. Il DM prevede anche che ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 metri quadri.
  2. Altezze minime: secondo il DM del 1975, l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è di 2,70 metri (2,40 metri per i corridoi), i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Nei comuni montani al di sopra dei 1000 msl può essere consentita una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
  3. Rapporti aeroilluminanti: tutti i locali degli alloggi, eccetto quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli devono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso. Questo prevede il DM del 1975 dove viene anche indicato che per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Le “lievi difformità” e gli abusi più gravi

Il Governo ha chiarito il perimetro delle lievi difformità oggetto dell’intervento normativo:

  • le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile
  • le difformità edilizie interne (le tolleranze), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare
  • le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cosiddetta «doppia conformità» che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi ai parametri urbanistici

Gli emendamenti

Gli emendamenti che verranno presentati in questi 60 giorni avranno un ruolo decisivo sulla conversione in legge. Se approvati, gli emendamenti potrebbero rappresentare una rivoluzione nel settore immobiliare italiano, offrendo nuove opportunità per proprietari e acquirenti di case di piccole dimensioni.

Il ministro delle Infrastrutture specifica che si potranno sanare «la porta-finestra, la parete in cartongesso, la cameretta, la veranda, il bagnetto», i deputati della Lega depositeranno in commissione ambiente alla Camera una serie di modifiche alla “pace edilizia” e cioè le norme che rivedono i requisiti minimi per l’abitabilità, dall’altezza dei soffitti alle superfici, ma anche cambi di destinazione d’uso per uffici e negozi al piano terra, tolleranze costruttive sulle stanze e sui tramezzi.

Seguiremo gli sviluppi nei prossimi 60 giorni.

 

Per approfondimenti:

Leggi e Normative  – Decreto Salva casa